Kinnisvarasse investeerimine?

[EGERT]

Nüüd, kui 9 klassi haridusega Voloodjad enam pahtliste ülemakstud Guessi plätudega seitsmeseid bemme lasnamäele ei pargi, tundub, et kinnisvaraturg on stabiliseerunud

Minu küsimus on, et kas Eestis on võimalik tegeleda kinnisvarasse investeerimisega üüripõhiselt (cap rate või cash on cash return on vist enivei nigel), sest põllu peale vundamendita karpide ehitamise aeg on läbi ning ilmselt jäävad need pankade mahakirjutatud bilansilehtedele paremat aega ootama.

Nimelt, on kellegil sellega kogemusi, mõtlesin ise vaikselt nö blue-collar rajoone. Umbes et katsuks ebalikviidsusega lõksu jäänud murelikke pangalaenureid kõigepealt peedistada ja teeks odava otsa korteritele agressiivseid pakkumisi. Oletame, et kuna Vellol objektil tööd pole ja rahad on Helsingi piiri taga kinni, siis 600k eekuga kuskil kristiines/kesklinnas/kadriorus keskmises seisukorras kahetoalist müüv tegelane on ehk nõus ka hinda 450k-500k peale langetama, kui homme tehinguks läheks.

Kui nüüd eeldada eelarvet ca 100k, siis paneks sissemakseks 80k (16%) ja ülejäänu eest tuleb jälle see sama ilma tööta küprokimees, kes veidi odavamalt ehk ca 20k (sh materjalid) on nõus pinda veidi soliidsemaks kõpitsema (laest number, ma ei oma ausaltöeldes halli ettekujutlust ka ehitusteenuste hinnast...). ülejäänud 420k võtaks 30a laenu 4% intressiga, ehk siis maksaks ca 2k kuus laenumakset. Nüüd kui keegi küsib, mis selle disko mõte on, siis loomulikult kallima hinnaga edasi üürida. Praegune turg ei võimalda flippimist enivei, seega on 30a mõistlik finantseering. Nõus võiks olla ka 25a'ga, kuid sel juhul sööks see marginaali ja võtaks mänguruumi vähemaks...

Siin tekib muidugi see keiss, et kui tihti peab olema korter hõivatud, et ma nulli jõuaks. Oletame, et kui küsida üürihinda 2.5k, võiks asi vabalt ka kaks kuud aastas tühjalt seista, ilma et ma kaotaks.

Kuskil kas tarkinvestori või LHV foorumis arvutas keegi välja, et keskmine rentaablus oleks siin healjuhul mõni% ning riskid liiga suured... Aga no see oli puhtalt numbrite järgi pandud ja nii need asjad päris ei käi, sest loomulikust intelligentsist võib juba arvata, et ilma lisandväärtust loomata genereerid negatiivset cashflow'd.

On kellegil kogemusi/huvi või on kellegi tuttav või tuttava tuttav midagi sellist teinud?

[Oliver]

ei tea aga huvitav oli lugeda sa v6iks veel paar juttu kirjutada :D

[EGERT]

ei tea aga huvitav oli lugeda sa v6iks veel paar juttu kirjutada :D

Mul on häid jutte palju, kunagi teeme õlled, aga mind huvitaks ikkagi oma küsimustele vastuste saamine...

[nikitheone]

pole spetsialist, aga imo on sel mõtet siis, kui sul on vääga palju raha e. ostad nt maja ja renoveerid selle ära. ühe korteriga võib tulla liiga suur variatsioon + kasu on minimaalne.

[Oliver]

osta parem kuhugi tartusse paar odavamat tee enam v2hem korda ja yyri 6pilastele v2lja veel parem v2lisyli6pilastele. palju lollikindlam

[EGERT]

pole spetsialist, aga imo on sel mõtet siis, kui sul on vääga palju raha e. ostad nt maja ja renoveerid selle ära. ühe korteriga võib tulla liiga suur variatsioon + kasu on minimaalne.

Ok, aga kas see pole mitte liiga suure riskiga? Niipalju kui ma aru olen saand on korteriturg võrdlemisi likviidsem, pluss kulud/tulud on väiksemad. Ma ei pea end veel nii spetsialistiks (ja ega pappi ka nüüd loomavagunitega isiklikku raudteejaama ei voola), et maja flippida, sellise turusituatsiooniga eriti, nagu praegu. As mentioned, mind huvitab üüribisnes pigem sellel turul...

E:Kui sa mõtlesid, et ostan maja ja konverteerin selle näiteks 3-4 korteriks, siis on mõttel väga jumet, aga esimeseks diiliks vb liiga suur...

[isenseven]

Kõik oleneb , kui otsida, siis on võimalik mitme korteriga maju saada väga hea hinnaga praegusel ajal... ja minu arvates olekski pigem paari korteriga maja kasulikum, asjaajamisi väga juurde ei tule ja alati on võimalus mõni korter maha müüa jne
Põhimõtteliselt kui igakuine laenumakse on väike siis ei tohiks mingit probleemi olla ühe või mitme korteriga, oleneb ka kommunaalist ja asjadest muidugi...iseasi muidugi kui üürnikut ei leia

[oksesteak]

olen ise sama asja mõelnud, kuid asjal on miinus nimega tulumaks. see tähendab, et kui tahad äri ausalt ajada, pead maksma riigile makse. samas enamus üksikute korterite väljaüürijaid makse ei maksa ning on seega sinuga võrreldes eelisolukorras. kui aga makse ei maksa, siis pead arvestama võimalusega, et iga mõtlev üürnik võib su perse iga kell maksuametiga ähvardades lohku tõmmata.

veel 3-4 aastat tagasi (võibolla natuke kauem) oli kristiines müügil väikeseid 4-5 korteriga maju hinnaga 2,5M vms. ühe konkreetse maja vastu tundsin ka huvi, kuid see läks müügiks juba 2-3 päevaga.

[tolmuahv]

Egert, kui sa PLO päeviku teeksid, siis ma võiks sulle üsna palju siin kinnisvarasse investeerimisest kirjutada :)

Aga bottom line, et rahavooliselt oleks break-even ka aktsepteeritav, sest betid alusvara hinnatõusule ja tootlus tuleb üles võimendatud equityst. Sõltuvalt riskitaluvusest tuleks 5-10a interest cap võtta (kauem Eestis pole võimalik).

[EGERT]

Heh, mul ei ole mingisugust huvi PLO päevikut ausaltöeldes teha, kuna ma mängin praegu täpselt nii, kuidas jumal juhatab ja käin vähemalt 10h päevas tööl :D Aga ma saadaks sulle heameelega PMi?

Oksesteak, sama lugu. Oled sa viimasel ajal ka neid vaadanud? Ma kujutan ette, et kuna kehval kinnisvaraturul olid inimesed pigem nõus üürima, on haid sellised võimalused üles korjanud...

E: ma hakkasin mõtlema, et ainult break-even on liiga suure riskiga, kasvõi vakantsusriski arvestada... Teiseks, alusvara ei tõuse üleöö ja investeerimise eesmärk on rahavoogu genereerida enamvähem korraliku COCR'ga. Kuigi pikas perspektiivis on alusvara tõus siiski olemas.

[oksesteak]

ei ole enam uurinud. pole enam ka huvi asjage tegeleda, kuna kokkuvõttes on minu arvates rohkem keppi kui pappi. maja puhul tuleb ka arvestada olemasolevate üürilepingutega (ning tihti absurdsete tingimustega). samuti tuleb arvestada sihtgrupist tulenevate iseärasustega - pead arvestama, et üürnike jaoks on nende elukoht kõige tähtsam asi maailmas ning kõik probleemid on elutähtsad (st nõuavad kiiret lahendamist). mina ei viitsi ja ei jõua tainapeadega iga päev jageleda ning maid jagada.
raha on kindlasti võimalik teenida, minu jaoks põhitöö ja pokkeri kõrvalt liiga palju nussi. soovitan tutvuda teemakohaste õigusaktidega ja mõelda järele, kas on ikka viitsimist üürnikest tulenevate jamadega iga päev ajusid keppida. kui viitsimist on, gl!

[Codecci]

Siin tekib muidugi see keiss, et kui tihti peab olema korter hõivatud, et ma nulli jõuaks. Oletame, et kui küsida üürihinda 2.5k, võiks asi vabalt ka kaks kuud aastas tühjalt seista, ilma et ma kaotaks.

Kas sa sellega ikka arvestasid, et aeg-ajalt pead korterit kõpitsema ka oma rahade eest?

Aga soovitan 2+2 finantsalafoorumit külastada, nad küll Eesti turust täpsemalt ei tea, aga kindlasti saad targemat informatsiooni kui siit.

[EGERT]

ma lugesin hiljuti selle spex'i threadi läbi, mis on puhas kuld, aga turud on ikkagi suhteliselt erinevad, see mängib suurt rolli. Teiseks on netist raske kahlata, kuna 99% on sellist bullshiti täis nagu see "rikas isa, vaene isa" vms.

[tolmuahv]

Paar bulletit veel siia:

- Pangalaenu saab üldiselt praegu EURIBOR+2.5% alates. Pigem E+3.5 ehk ca. 4.6% on aastane kulu. Lisandub ca. 3-5k "lepingutasu" ja notaritasud.
- Omafinantseeringut eeldatakse vähemalt 25%, soovitavalt rohkem. Sampo ütles viimati, et väga korraliku maksevõimega kliendi puhul annavad 2.5% marginaali vaid siis, kui omafin 50%+ või lisatagatis.
- Üürilepingut sõlmides arvesta, et minimaalselt 10% ajast on su korter tühi ja üüritulu ei teeni. Talvekuudel on see kulukam.

Võttes arvesse ka remonti jms sodi, siis ei tasu mingi tekkiva rahavooga arvestada, tõsiselt. Kui tuleb ka 1-2%, siis on tore. Aga konservatiivselt võtaksin ise arvestuseks nulli. Seega kogu upside tuleb ikkagi equity võimendusest ja alusvara oodatavast hinnatõusust. Kui sa sellesse ei usu eriti, siis jätaks kindlasti kinnisvarasse investeerimata.

Kui lihtsalt vaba raha ootab stabiilset rahavoolist tootlust, siis vaataksin dividendiaktsiate poole. Eestis neid eriti ei ole (peale Tallinna Vee, mille ümber poliitikud praegu tiirlevad). Ida-Euroopast võib vaadata Leedu Telekomi, Hrvatski Telekomi, TPSA-t, Telefonicat. Igavad ettevõtted, mis pakuvad kohalikus valuutas 8-10% dividenditootlust ja on suhteliselt väikeste kuludega eraisikule kättesaadavad.

[Rage]

oojaa.. korteri üürimine on suhteliselt raske ja pain üritus, mul vanemad üürivad kahte korterit Pärnus. Esiteks satub päris tihti selliseid üürnikke, kes võlgu jäävad ja siis üritavad jalga lasta, neid pärast aja läbi kohtutäiturite taga. Osad üürnikud on krt maalt ja jobudega, harjunud kuskil laudanurgas elama, peale nende üüriperioodi lükkad rahulikult 1-2 kuu rendiraha sanitaarremondi peale, vajadusel paar lampi/lauda vms asja ka vaja osta nende asemel, mis ära lõhutud, seinapistikud jms on üsna standard mis ära lõhutakse, kellelgi on lapsed/koerad/kassid, siis on raudlaks ka vaja kuskil tapeet ära vahetada.

ühesõnaga, väga kindel kujutelm peab olema sellest ärist, kui suur peab olema üür, kui suured on kommunaalid, korralikud üürilepingud, et vajadusel saaks asju kohtusse anda ja selgelt pead teadma, mida kui palju investeerid ja kui suured on kulud, et ikka tuleks nulli omadega.

[vsiu100]

mul sõbral on ka Pärnus korter, mida üürib.
ta on suht rahul. Sügisest suveni on mõne üliõpilase üürida, suvel üürib jooksvalt lühemateks perioodideks suvitajatele. suvega teenib sama, mis ülejäänud aastaga, kuigi 1/3 suvest on tühi. raha võtab alati ette+ tagatis, probleeme on minimaalselt olnud.

[pafka666]

Varsti 8 aastat ärikinnisvara rentimisega tegelenud, kui huvi siis pm ja võin anda ylevaate selle äri võludest ja valudest.

[rohelinekonn]

Varsti 8 aastat ärikinnisvara rentimisega tegelenud, kui huvi siis pm ja võin anda ylevaate selle äri võludest ja valudest.

miks mitte kirjutada siia et kõik saaks lugeda?

[Rigged]

Kui asukoht on hea, siis tasub end ära, vastasel juhul mitte eriti, aga ei ole eriti lihtne leida head asukohta hea hinnaga

[low-flow]

Kas selline tore linnake nagu Põlva on üürikinnisvara aspektist surnud koht?